Jak se bránit změně pozemku z ostatní plocha na zahrada - může to majitel pozemku odmítnout katastrálnímu úřadu, KÚ ČR?

Jak se mohu bránit, když s touto změnou nesouhlasím. Druh pozemku je stále v původním stavu od předcházejících vlastníků (stavba a ostatní plocha) a tudíž nerozumím postupu KÚ. Co by jste mi poradili? KÚ mi dále sdělil, že v případě nevyjádření se z mé strany do 30-ti dnů bude změna provedena z moci úřední. Má KÚ na takový postup právo? A jak se změní hodnota pozemku v případě změny na zahradu? Vznikne i omezení jak s pozemkem nakládat? (např. zpevnění plochy, výstavba drobných staveb aj.). V územním plánu je tento pozemek také evidován jako ostatní plocha a ostatní sousedé, tuto změnu řešit nemusí a pozemky mají taktéž jako ostatní plochu. Jak mám v tomto případě postupovat, když se změnou druhu pozemku nesouhlasím. Moc Vám děkuji za brzkou odpověď. Doubravka.

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Má katastrální úřad na takový postup právo?
Stručná odpověď na tento dotaz zní: Ano, má.
Jak vyplývá z § 4/1 písm. b) ve spojení s § 3/2 katastrálního zákona, je informace o druhu pozemku jedním z údajů vedených v katastru nemovitostí. Jako takový proto může podléhat revizím, prováděným katastrálními úřady. V této souvislosti je nutné si uvědomit, že účelem revize je zajištění co největšího souladu údajů katastru nemovitostí se skutečným stavem v terénu (jak vyplývá z § 35 katastrálního zákona). V § 43/4 písm. c) katastrální vyhlášky je pak výslovně uvedeno, že předmětem revize katastru jsou rovněž údaje o druhu pozemku a způsobu jeho využití.
Revize údajů katastru musí být prováděna za součinnosti obcí, popřípadě též orgánů veřejné moci, a za účasti vlastníků a jiných oprávněných. Zjistí-li katastrální úřad nesoulad v údajích katastru, projedná způsob jeho odstranění (§ 35/1 katastrálního zákona), o což se ve Vašem případě katastrální úřad zjevně snaží.

2/ Jak se změní hodnota pozemku?
O ceně pozemku rozhoduje především jeho skutečný stav, jeho lokalizace a dále možnosti nakládání s tímto pozemkem, které jsou zakotveny v územním plánu. Údaj o druhu pozemku může sice cenu pozemku do jisté míry také ovlivnit, důležitější by však měl být vždy skutečný stav tohoto pozemku (nikoli pouze záznam v katastru nemovitostí). V této souvislosti nicméně dodávám, že druh pozemku "ostatní plocha" představuje jakousi zbytkovou kategorii, do níž jsou zařazovány pozemky, které neodpovídají žádnému jinému druhu pozemku (například chmelnice, vinice, ovocný sad, zahrada apod.). Má-li se Vámi vlastněná ostatní plocha přeměnit na zahradu, lze předpokládat, že na hodnotu pozemku bude mít tato změna spíše kladný vliv.

3/ Bude nějak omezena dispozice s pozemkem?
Neměla by být. Realizace případných stavebních záměrů na Vašem pozemku bude záviset především na územním plánu (tedy na tom, pro jaké užívání/pro jakou stavební činnost je Váš pozemek v územním plánu předurčen).
Skutečnost, jak je Váš pozemek evidován v územním plánu, není rozhodná. Je nutné si uvědomit, že územní plán reguluje budoucí stavební rozvoj určitého území (vztahuje se tedy do budoucnosti), zatímco katastr nemovitostí zachycuje nynější stav určitého území (přičemž tato evidence by měla co nejvíce odpovídat skutečnosti).

4/ Jak postupovat při nesouhlasu se změnou druhu pozemku?
V první řadě Vám doporučuji zvážit, zda je úvaha katastrálního úřadu opravdu nesprávná, tzn. zda Váš pozemek svým charakterem opravdu neodpovídá zahradě. K tomu Vám poslouží příloha katastrální vyhlášky, která definuje druh pozemku "zahrada" následovně:

"Pozemek,
a) na němž se trvale a převážně pěstuje zelenina, květiny a jiné zahradní plodiny, zpravidla pro vlastní potřebu,
b) souvisle osázený ovocnými stromy nebo ovocnými keři, který zpravidla tvoří souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami,
c) funkčně spojený a užívaný s budovou, s charakterem okrasné zahrady, na kterém převládá travnatá plocha, zpravidla doplněná trvalými porosty většinou okrasného charakteru, ke kterým lze přiřadit i dřeviny charakteristické pro ovocné a lesní porosty."

Katastrální zákon vymezuje tyto druhy pozemků: orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy.
Druh pozemku "ostatní plocha" je zbytkovou kategorií, do níž jsou zařazovány pouze ty pozemky, jejichž skutečný stav neodpovídá žádnému jinému druhu pozemku. V příloze katastrální vyhlášky je proto druh pozemku "ostatní plocha" definován pouze takto:
"Pozemek neuvedený v předcházejících druzích pozemků."
Jste-li přesvědčena, že Váš pozemek skutečně nespadá do druhu "zahrada" (jak je definován výše), uposlechněte výzvy katastrálního úřadu a písemně vyjádřete svůj nesouhlas s předestřenou změnou druhu Vašeho pozemku. V tomto vyjádření můžete především poukázat na to, že Vámi vlastněný pozemek neodpovídá definici druhu pozemku "zahrada", jak je tato definice uvedena v příloze katastrální vyhlášky.
Pakliže by Vám katastrální úřad nedal za pravdu a druh Vašeho pozemku skutečně změnil na "zahrada", budete se v této věci moci obrátit na příslušný zeměměřičský a katastrální inspektorát:
https://cuzk.cz/Urady/Zememericke-a-katastralni-inspektoraty/Zememericke-a-katastralni-inspektoraty.aspx
V úvahu přichází rovněž podání podnětu k přezkumu postupu katastrálního úřadu.

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 256/2013 Sb. , o katastru nemovitostí (katastrální zákon)
vyhláška č. 357/2013 Sb. , o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška)

► Stránka obsahuje odpověď na tato témata:

• Může katastrální úřad změnit povahu pozemku bez souhlasu majitele? (změna z OSTATNÍ PLOCHA na ZAHRADA)
• Definice "zahrada" z pohledu katastrálního úřadu a územního plánu