Co znamená zápis v katastru "Dovolání se neúčinnosti právního jednání"?

ODPOVĚĎ:
Zakoupení pozemku, který je v katastru nemovitostí označen poznámkou „dovolání se neúčinnosti právního jednání“, je sice možné, takový krok však lze označit za velmi riskantní.
Dle § 23 /1 písm. q) katastrálního zákona může být do katastru nemovitostí k nemovité věci zapsána poznámka o dovolání se neúčinnosti právního jednání. Tato poznámka vypovídá o tom, že ve věci předmětné nemovité věci (pozemku) je vedeno soudní řízení (k předmětu tohoto soudního řízení více níže).
Poznámka o dovolání se neúčinnosti právního jednání se z katastru nemovitostí vymaže buď na základě potvrzení žalobce, že důvody pro zápis této poznámky pominuly, nebo na základě pravomocného rozhodnutí soudu, ze kterého vyplývá, že žalobě o dovolání se neúčinnosti právního jednání nebylo vyhověno (jak to vyplývá z § 73/13 katastrální vyhlášky).
A nyní již k tomu, co to vlastně dovolání se neúčinnosti právního jednání znamená.
Tato problematika je v občanském zákoníku nazvána jako relativní neúčinnost a je upravena v § 589 a násl. občanského zákoníku.
Pro názornost bude vhodné ustanovit několik základních postav:
- pan V = věřitel
- pan D = dlužník
- pan TO = třetí osoba
Pan D je dlužníkem pana V. Jelikož pan D se dostal do prodlení s úhradou svého dluhu, byl panem V žalován, přičemž soud vydal rozsudek, dle něhož je pan D povinen panu V dluh splatit. Tento rozsudek se stal vykonatelným (tzn. že nabyl právní moci a může být předán k exekučnímu vymáhání).
Pan D vlastní pozemek. Je jasné, že exekuce (k uspokojení pohledávky pana V) by mohla být vedena právě proti tomuto pozemku (tzn. že tento pozemek by byl exekutorem prodán a z výtěžku by byla uspokojena pohledávka pana V).
Pan D ovšem svůj pozemek prodal panu TO. Tímto právním jednáním tak pan D zmenšil svůj majetek a zkrátil možnost pana V uspokojit se exekučně z majetku pana D.
Proti tomuto právnímu jednání pana D (tedy proti kupní smlouvě mezi panem D a panem TO) se může pan V bránit tzv. odpůrčí žalobou (kterou podá proti panu TO – jako novému vlastníkovi předmětného pozemku). Touto žalobou se bude pan V domáhat toho, aby soud rozhodl, že vůči panu V je prodej  předmětného pozemku neúčinný a může se na něj hledět, jako by k tomuto prodeji vůbec nedošlo (tzn. jako by byl vlastníkem předmětného pozemku stále pan D).
Lze předpokládat, že situace podobná té, kterou popisuji výše, nastala i v případě Vámi zmiňovaného pozemku. Je tedy pravděpodobné, že bývalý vlastník tohoto pozemku tento pozemek prodal (či jinak převedl) na současného vlastníka, čímž však (možná) zkrátil svého věřitele. Tento věřitel se proto v současné chvíli soudní cestou domáhá toho, aby bylo rozhodnuto, že prodej pozemku současnému vlastníkovi je neúčinný.
Jelikož poznámka o dovolání se neúčinnosti právního jednání se objevila v katastru nemovitostí a Vy o této poznámce víte, nemůže být založena Vaše dobrá víra. Tzn. že pokud byste tento pozemek zakoupila, mohla byste v budoucnu řešit potíže s tím, že ten, kdo Vám tento pozemek prodal, k tomu nebyl oprávněn (zde samozřejmě zjednodušuji), popř. byste mohla čelit požadavku věřitele na uspokojení jeho pohledávky (jelikož jste se stala vlastnicí nemovitého majetku, který měl k uspokojení této pohledávky původně sloužit).
Zakoupení předmětného pozemku Vám proto nelze v současné chvíli doporučit. Máte-li o tento pozemek zájem, bude vhodné vyčkat, až bude poznámka o dovolání se neúčinnosti právního jednání z katastru nemovitostí vymazána.
_____________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 256/2013 Sb. , o katastru nemovitostí (katastrální zákon)
vyhláška č. 357/2013 Sb. , o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška)
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník