Odpojení souseda od společného vytápění bytového domu a snížení záloh do fondu domu - jak postupovat?

Jak máme vypočítat správně jeho částku na přispívání, neboť má 1/4 prádelny, 1/4 sušárny, polovinu chodby u sklepa a komín, který mu vede bytem. Vše jsme vypočítali dle m² a soused nesouhlasí. Posílá částku 100 Kč, která je dle něho optimální. Když se řeší nějaký problém, tak se mu pořád něco nelíbí. Už si nevíme rady, jak tento problém vyřešit. Jako dům máme založený společný účet, kam posíláme měsíčně finance na elektřinu, vodu, fond oprav a uhlí. A nyní, když budeme potřebovat třeba koupit nový kotel, tak soused do toho už nezapadá (má to čerpadlo). Na účet pro fond oprav si všichni posíláme 500 Kč měsíčně. Jak mám, ale poté vypočítat, aby ta částka z kotle se nedotkla jeho peněz z fondu? To mi bude velká záhada a pevně věřím, že mi ji pomůžete vyřešit. Mockrát děkuji za kladnou odpověď. S pozdravem Kateřina.

ODPOVĚĎ:
V obecné rovině dle § 1181/1 občanského zákoníku platí, že vlastník bytové jednotky je povinen platit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (kam samozřejmě spadají i dodávky tepla).
Této problematice se podrobně věnuje zákon č. 67/2013 Sb. , dle jehož § 1/2 platí, že je-li v bytovém domě nebytový prostor (což je i Váš případ), vztahují se ustanovení tohoto zákona týkající se bytů přiměřeně i na tento nebytový prostor.
Dle § 10 zákona č. 67/2013 Sb. platí, že ustanovení tohoto zákona upravující postup pro společenství vlastníků jednotek se použijí přiměřeně i tam, kde společenství vlastníků jednotek nevzniklo a dům je rozdělen na bytové jednotky (což je, jak předpokládám, případ Vašeho bytového domu).
Rozúčtování nákladů na vytápění je upraveno v § 6 zákona č. 67/2013 Sb. Je nicméně pravdou, že se jedná o právní úpravu dosti nepřehlednou (resp. obtížně uchopitelnou).
Zákon č. 67/2013 Sb. rozlišuje v této souvislosti základní a spotřební složku nákladů na vytápění. Co se týče základní složky, má být mezi příjemce služeb rozpočítávána podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce (tedy v celém bytovém domě). Spotřební složka je rozdělována mezi příjemce služeb úměrně výši náměrů stanovených měřidel nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění s použitím korekcí a výpočtových metod, zohledňujících i rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepelné energie danou jejich polohou (to platí pouze v případě, že dle platné právní úpravy musí být ve Vašich bytech instalována příslušná měřidla).
Podrobně je pak problematika rozúčtování nákladů na dodávky tepla upravena vyhláškou č. 269/2015 Sb. Dle této vyhlášky (mimo jiné) platí, že:
- podlahovou plochou je podlahová plocha místností bytu a nebytového prostoru kromě teras, balkónů a lodžií a vedlejších prostorů, které jsou umístěny mimo byt; do podlahové plochy se započítává i plocha zastavěná kuchyňskou linkou, vestavěným nábytkem, kamny nebo jiným topným tělesem; nezapočítává se plocha okenních a dveřních ústupků,
- započitatelnou podlahovou plochou je podlahová plocha vynásobená koeficienty uvedenými v příloze č. 1 části A k této vyhlášce; mají-li některé místnosti v zúčtovací jednotce rozdílnou výšku stropů nebo stropy zkosené, započitatelná podlahová plocha těchto místností se vynásobí koeficientem podílu objemu vytápěného prostoru k objemu vypočtenému z podlahové plochy a výšky stropu převládajících místností v zúčtovací jednotce.
S ohledem na značnou složitost výše citovaných právních předpisů a s ohledem na skutečnost, že ve Vašem domě je teplo dodáváno „z vlastních zdrojů“ (tzn. že si topíte sami a teplo Vám není dodáváno žádným externím subjektem), Vám doporučuji přidržet se Vámi zmíněného výpočtu (tzn. rozpočítávat zálohy na náklady vytápění dle podlahové plochy nebytových prostor (a to se zohledněním poměrů, v jakých jsou tyto nebytové prostory spoluvlastněny).
Není-li však dotyčný soused ochoten respektovat návrhy zbývajících obyvatel bytového domu, zůstanou Vaše výpočty vždy pouze „na papíře“. Pro realizaci těchto výpočtů by bylo nutné (nedojde-li k dohodě s dotyčným sousedem) zahájit soudní řízení (což je varianta, kterou, jak předpokládám, nepreferujete).
Výpočet výše záloh můžete konzultovat s garantem shora uvedených právních předpisů, kterým je Ministerstvo pro místní rozvoj:
https://www.mmr.cz/cs/Uvod
popř. se se svým dotazem můžete zkusit obrátit například sem:
https://vytapeni.tzb-info.cz/16658-pravidla-rozuctovani-tepla-v-ceske-republice
Co se týče příspěvků do fondu oprav, zůstane jejich výše ve vztahu k dotyčnému sousedovi samozřejmě nezměněna (změna způsobu vytápění jeho bytu nemůže mít na výši tohoto příspěvku žádný vliv).
Pakliže budou finanční prostředky z fondu oprav používány pro opravu kotle (či zařízení souvisejícího s vytápěním), bude dle mého názoru možné tyto prostředky použít bez ohledu na skutečnost, že dotyčný soused vytápí svůj byt odlišně. I přes tuto skutečnost totiž stále platí, že kotel je zařízením umístěným v bytovém domě a je (jak předpokládám) předmětem spoluvlastnictví všech obyvatel bytového domu (tedy i dotyčného souseda).
_____________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 67/2013 Sb. , kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty
vyhláška č. 269/2015 Sb. , o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům