V roce 2014 sem koupil nemovitost se zahradou. Zahrada veliká, oplocená v jeden celek. Zahrada byla celkově zanedbaná, zarostlá křovinami, vyžádala dost práce. Nyní je to přesně 10 let a tři měsíce, kdy nás teď starosta informoval, že o část pozemku se zajímá soused. Díky této informaci jsme zjistili, že půlka zahrady je majetkem obce a není tedy celá naše. Slečna z realitky nás při první prohlídce pozemku o této skutečnosti neinformovala a ukázala celý kus zahrady bez rozdílu. Zahrada je oplocená v jeden celek a tudíž nejde poznat, že jsou to dva pozemky. Když dojde k prodeji obecního pozemku, znemožní nám vstup na náš pozemek, jelikož se chodí přes zmíněný obecný pozemek. A ještě bych podotknul, že za celých 10 let a 3 měsíce tu nebyl nikdo z obce, aby se starali o jejich pozemek, tedy ani jednou neposekali trávu. Zatímco já každý rok sekám trávu několikrát ročně a opravuji ploty. Tedy i obecní plot jsem několikrát opravoval. Na zahradě jsem nic nebudoval, tedy nebyla potřeba řešit věci jako stavební povolení nebo jiné formality a informace o pozemku jsem tedy nikdy nepotřeboval. Neměl jsem tedy žádný podnět ani podezření, že půlka zahrady není naše. Ptám se tedy, zda je tu možnost vydržení pozemku? Děkuji za odpověď.
Darování, darovací smlouva, povinnosti majitele
Vydržení pozemku dlouhodobou držbou a péčí - pravidla
- Základní údaje
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Darování, vlastnictví, povinnosti k vl.
- Zobrazení: 59
Základní podmínky pro vydržení jsou formulovány v § 1089/1 a § 1090/1 občanského zákoníku, dle nichž platí, že:
„Drží-li poctivý držitel vlastnické právo po určenou dobu, vydrží je a nabude věc do vlastnictví.“
„K vydržení se vyžaduje pravost držby a aby se držba zakládala na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva, pokud by náleželo převodci nebo kdyby bylo zřízeno oprávněnou osobou.“
Nezbytná je tedy poctivost a pravost držby. Tyto ojmy jsou definovány v § 992/1 a § 993 občanského zákoníku, dle nichž platí, že:
„Kdo má z přesvědčivého důvodu za to, že mu náleží právo, které vykonává, je poctivý držitel. Nepoctivě drží ten, kdo ví nebo komu musí být z okolností zjevné, že vykonává právo, které mu nenáleží.“
„Neprokáže-li se, že se někdo vetřel v držbu svémocně nebo že se v ni vloudil potajmu nebo lstí, anebo že někdo usiluje proměnit v trvalé právo to, co mu bylo povoleno jen výprosou, jde o pravou držbu.“
Ve Vámi popsaném případě lze mít určité pochybnosti o poctivosti držby. Ze znění dotazu totiž dovozuji, že skutečný stav je snadno seznatelný z katastrální mapy (která je přístupná i online). Pakliže přibližně polovina Vámi užívané zahrady představuje obecní pozemek, musí být na první pohled do katastrální mapy zřejmé, že Vámi zakoupený pozemek je podstatně menší. Při posuzování poctivosti držby je nutné brát na zřetel i určitou nutnou opatrnost, kterou lze po každém požadovat – zejména si tedy v katastru nemovitostí ověřit, že zakupovaný pozemek svým tvarem a rozměry odpovídá zákresu v katastrální mapě.
K řádnému vydržení vlastnického práva k nemovité věci je zapotřebí, aby držba trvala (bez přerušení) alespoň deset let (§ 1091/2 občanského zákoníku).
Ve Vašem případě je nutné poukázat na § 1092 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Do vydržecí doby se ve prospěch vydržitele započte i doba řádné a poctivé držby jeho předchůdce.“
Pokud tedy Vámi popsaný stav (oplocení části obecního pozemku) trval i před tím, než jste zahradu zakoupil (a to alespoň deset let před tím – tedy cca od roku 2004), mohl byste tvrdit, že došlo nikoli k řádnému, nýbrž k mimořádnému vydržení části obecního pozemku. Dle § 1095 občanského zákoníku totiž platí, že:
„Uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl.“
Podmínky pro mimořádné vydržení jsou tedy o poznání volnější, než jak je tomu u vydržení řádného (u mimořádného vydržení se kupříkladu nezkoumá poctivost držby). K tomuto tématu se více dočtete například zde:
https://www.epravo.cz/top/clanky/mimoradne-vydrzeni-a-nepoctivy-umysl-119040.html
V současné chvíli je nutné, abyste se rozhodl, jak budete vůči obci postupovat. Můžete obci ustoupit a předmětnou část pozemku jí vrátit (s tím, že se pokusíte dohodnout na zřízení služebnosti – věcného břemene či zakoupení pruhu obecního pozemku, abyste si zachoval přístup ke svému pozemku).
Můžete ovšem také zaujmout stanovisko, že jste se stal vlastníkem předmětné části obecního pozemku, a to na základě vydržení (řádného či mimořádného). Pokud by obec Vaši argumentaci uznala, mohla by s Vámi sepsat souhlasné prohlášení (§ 66/1 písm. a) katastrální vyhlášky), které by se stalo podkladem pro změnu zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Pakliže by obec s Vaším tvrzením nesouhlasila, bylo by nutné vyřešit nastalý spor soudně, a to podáním tzv. určovací žaloby (§ 80 Občanského soudního řádu) – jejím prostřednictvím se bude žalobce (Vy nebo obec) domáhat toho, aby soud svým rozhodnutím určil, že vlastníkem předmětné části pozemku je žalobce. Bude-li nutné dořešit spor s obcí soudní cestou, doporučuji Vám využít služeb advokáta:
(a to advokáta zabývajícího se oblastí občanského práva).
Pokud by se v budoucnu ujala držby předmětné části obecního pozemku opět obec, případně pokud by tento pozemek od obce zakoupil někdo jiný a pokud by zároveň nebyl zajištěn přístup k Vašemu pozemku (a dohoda nebyla možná), mohl byste se domáhat zřízení služebnosti (věcného břemene), a to jako tzv. nezbytné cesty (§ 1029 a násl. občanského zákoníku), případně i soudní cestou. Vyloučeno není (v krajním případě) i zahájení vyvlastňovacího řízení (§ 170/2 stavebního zákona), jehož účelem by bylo zřízení služebnosti ve Váš prospěch. To však pouze na okraj.
______________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška)
- zákon č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád
- zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon
