Institut přestavku bude ve Vašem případě aplikovatelný pouze tehdy, budou-li splněny podmínky uvedené v § 1087 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
"Zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře.
Kdo stavěl v dobré víře, nahradí vlastníku pozemku, jehož část byla zastavěna přestavkem, obvyklou cenu nabytého pozemku."
V současné chvíli záleží na Vás, zda se rozhodnete se sousedem dohodnout, anebo zda zvolíte variantu sporu.
Budete-li preferovat dohodu, je možné, abyste sousedovi zastavěnou část Vašeho pozemku například prodal. Může být použit i zmiňovaný institut přestavku - v takovém případě by bylo nutné sepsat se sousedem souhlasné prohlášení (dle § 66/1 písm. a) katastrální vyhlášky), na jehož základě by byl následně proveden vklad sousedova vlastnického práva do katastru nemovitostí (přičemž současně by bylo nutné se písemně dohodnout na obvyklé ceně pozemku a způsobu její úhrady). Obvyklou cenu pozemku je případně možné určit i znalecky (pokud by v tomto ohledu mezi Vámi a sousedem nedošlo ke shodě).
Pokud naopak nebudete souhlasit s tím, aby soused získal část Vašeho pozemku, budete moci vyčkat, až se soused obrátí s žalobou na soud a budete se moci bránit. Předpokládám, že soused podá k soudu tzv. určovací žalobu (§ 80 Občanského soudního řádu), jejímž prostřednictvím se bude domáhat, aby soud svým rozhodnutím určil, že zastavěná část Vašeho pozemku patří sousedovi, a to právě z důvodu aplikace institutu přestavku. Vy budete moci argumentovat zejména tím, že soused nebyl při výstavbě v dobré víře, případně budete moci tvrdit, že není splněna podmínka zastavění malé části Vašeho pozemku malou částí sousedovy stavby. Pro efektivní vedení procesní obrany Vám doporučuji využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
(a to advokáta zabývajícího se oblastí občanského práva).
Pakliže byste zaznamenal procesní úspěch, tzn. že zastavěná část vašeho pozemku by zůstala Vaším vlastnictvím, mohl byste se například domáhat odstranění sousedovy stavby, jak to vyplývá z § 1085 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
"Soud může na návrh vlastníka pozemku rozhodnout, že ten, kdo zřídil stavbu na cizím pozemku, ač na to nemá právo, musí vlastním nákladem stavbu odstranit a uvést pozemek do předešlého stavu. Soud přitom přihlédne, zda k zřízení stavby došlo v dobré víře."
Obranu proti sousedově stavební činnosti byste mohl vést i veřejnoprávním směrem - tzn. že byste mohl kontaktovat místně příslušný stavební úřad a upozornit ho na fakt, že soused provádí stavbu v rozporu se schválenou projektovou dokumentací (tedy zčásti na jiném pozemku) - je možné, že stavební úřad by sousedovi zakázal pokračovat ve výstavbě, případně by mohl zahájit i řízení o odstranění stavby.
____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška)
- zákon č. 99/1963, Občanský soudní řád
