Stavby, stavební řízení a právo

Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Zda čestně prohlásit starou chatu i v případě, že by byla zbourána, potom se zase musí ohlásit změna - bourání - nová stavba?

Doporučuji Vám kontaktovat místně příslušné pracoviště katastrálního úřadu a informovat se u něj, zda pro odstranění nesouladu postačí, pokud čestně prohlásíte, že starý zahradní domek byl odstraněn (popř. tuto skutečnost prokážete například fotodokumentací).

Pokud by totiž tento postup postačoval, bylo by ideální odstranit nejdříve zapsaný nesoulad a až následně se zabývat novým zahradním domkem.

V této souvislosti bude vhodné oslovit i místně příslušný stavební úřad a informovat se u něj, zda je pro odstranění starého zahradního domku zapotřebí nějaké jeho povolení (k tomu se podrobněji vyjadřuji v odpovědi ad 2/ níže).

Pokud se od stavebního úřadu dozvíte, že pro odstranění starého zahradního domku není nutné žádné přivolení a pokud Vám katastrální úřad potvrdí, že pro odstranění nesouladu postačuje čestně prohlásit, že zahradní domek byl odstraněn, nebude nic bránit tomu, abyste starý zahradní domek odstranila a následně iniciovala výmaz nesouladu z katastru nemovitostí.

Až po fyzickém odstranění starého zahradního domku a po odstranění nesouladu z katastru nemovitostí Vám doporučuji řešit nový zahradní domek.

2/ Jak vlastně správně postupovat?

Co se týče zapisování staveb do katastru nemovitostí, nezapisují se zdaleka všechny stavby. Konkrétně dle § 3/1 písm. b) a c) katastrálního zákona se v katastru nemovitostí evidují pouze:

- budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby,

- budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby.

Pod pojmy „budova“ a „drobná stavba“ se dle § 2 písm. l) a m) katastrálního zákona rozumí:

„budovou nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí,

drobnou stavbou stavba s jedním nadzemním podlažím, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5 m, která plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní …“

Je tedy otázkou, zda měl být starý zahradní domek do katastru nemovitostí vůbec zapisován (tzn. zda se skutečně jedná o nesoulad).

Je pravděpodobné, že starý zahradní domek a rovněž ten, který máte v úmyslu na pozemku vybudovat, spadá do kategorie drobných staveb (na tomto místě upozorňuji, že definice drobné stavby dle katastrálního zákona se v žádném případě neshoduje s definicí pojmu drobná stavba ve stavebním zákoně). Dle přílohy 1 odst. 1 písm. a) bodu 3. stavebního zákona se totiž za drobné stavby považuje:

„stavba do 40 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s nejvýše jedním nadzemním podlažím, podsklepená nejvýše do hloubky 3 m, na pozemku, který je určen rozhodnutím o povolení záměru, územním plánem s prvky regulačního plánu nebo regulačním plánem pro způsob využití jako zahrádkářská osada, a nejde o stavbu pro bydlení, pro rodinnou rekreaci a pro podnikatelskou činnost, která je umisťována v odstupové vzdálenosti od hranic pozemků nejméně 2 m a plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku“

Tyto drobné stavby mohou být budovány bez nutnosti získávat od stavebního úřadu povolení (§ 171 stavebního zákona). Tyto drobné stavby mohou být rovněž odstraňovány bez povolení, a to i svépomocí (§ 159/3 a § 247/1 stavebního zákona).

Rozhodnete-li se na pozemku vybudovat nový zahradní domek, doporučuji Vám vše předem konzultovat s místně příslušným stavebním úřadem (jeho právní názor pro Vás totiž bude určující).

3/ Pokud by nakonec stará chata byla kotvená a musel by se nesoulad řešit přes stavební úřad můžu dostat pokutu za černou stavbu?

V tomto ohledu se nabízí tři skutkové podstaty přestupků, a to dle § 301/1 písm. a), c) a d) stavebního zákona. Dle tohoto ustanovení se přestupku dopustí ten, kdo:

- provede záměr bez povolení, které je podle tohoto zákona vyžadováno (dle mého názoru se Vás tento přestupek netýká, jelikož starý zahradní domek jste nevybudovali),

- užívá záměr vyžadující povolení bez tohoto povolení (s ohledem na rozměry starého zahradního domku se domnívám, že k jeho užívání – jako drobné stavby – není žádné povolení zapotřebí),

- v rozporu s § 230 odst. 1 užívá stavbu bez kolaudačního rozhodnutí (platí to, co uvádím v předchozí odrážce – k užívání starého zahradního domku bylo kolaudační rozhodnutí zapotřebí jen těžko).

Dle mého mínění je proto udělení pokuty nepříliš pravděpodobné.

4/ A je tento nesoulad technický a nebo právní?

Jedná se o právní nesoulad (za předpokladu, že je skutečně nutné zapisovat starý zahradní domek do katastru nemovitostí).

______________________________

Právní předpisy zmiňované v odpovědi:

• zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)
• zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon