Stavby, stavební řízení a právo

Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Kdo je aktuálně vlastníkem seníku na pozemku který vlastníl Státní pozemkový úřad SPÚ?

Z dotazu nevyplývá jedna podstatná skutečnost, a to, v jakém roce byl předmětný seník vybudován a kdy byla uzavřena pachtovní smlouva.

Do 31. 12. 2013 totiž platilo, že stavba nebyla součástí pozemku a mohla být tedy vlastněna osobou odlišnou od vlastníka pozemku (§ 120/2 starého Občanského zákoníku). Pokud tento stav trval ke dni 1. 1. 2014, přetrval i po tomto datu (jak to vyplývá z § 3055/1 občanského zákoníku). Jestliže se tedy jedná o Váš případ, je seník Vaším vlastnictvím.

Nyní platný občanský zákoník (účinný od 1. 1. 2014) přinesl podstatnou změnu, když stanoví, že stavba je součástí pozemku, tzn. že stavba není samostatnou věcí v právním smyslu a patří tedy – jako součást pozemku – vlastníkovi pozemku (§ 506/1 občanského zákoníku). V zásadě tedy platí, že stavba vybudovaná na cizím pozemku po 1. 1. 2014 se automaticky stala součástí pozemku a jejím vlastníkem je tudíž vlastník pozemku.

Z výše uvedeného pravidla však existuje výjimka, která by se mohla vztahovat na Váš případ. Dle § 506/1 občanského zákoníku totiž platí, že:

„Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku … s výjimkou staveb dočasných …“

Z tohoto ustanovení tedy vyplývá, že dočasné stavby nejsou součástí pozemku, tzn. že v případě dočasných staveb může být jejich vlastník odlišný od vlastníka pozemku. V dotazu zmiňujete, že se SPÚ jste se dohodl na budoucím odstranění seníku – jedná se tedy o dočasnou stavbu. Je-li tomu tak, mohl byste být vlastníkem seníku i pokud byl vybudován až po 1. 1. 2014.

K tomuto tématu se více dočtete například zde:

https://akbrezina.cz/cs/2021/06/16/muze-stat-stavba-na-cizim-pozemku/ 

Co se týče změny vlastníka propachtovaného pozemku, neměla by se Vás nijak dotknout (existuje však samozřejmě několik výjimek). Z § 2341 občanského zákoníku vyplývá, že:

„Není-li v ustanoveních tohoto oddílu stanoveno něco jiného, použijí se pro pacht přiměřeně ustanovení o nájmu.“

Z tohoto důvodu je při změně vlastníka propachtovaného pozemku zapotřebí nahlédnout do § 2221/1, § 2222/1 a § 2223 občanského zákoníku, dle nichž platí, že:

„Změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka.“

„Strana nemá právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci. Při opačném ujednání má pronajímatel právo nájem vypovědět do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, kdo je nájemcem, a nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl.“

„Strana, která nájem vypoví, poskytne druhé straně přiměřené odstupné.“

2/ Jestli se jedná o černou stavbu?

V tomto ohledu záleží na tom, kdy byl předmětný seník vybudován. Ze znění dotazu usuzuji, že se tak stalo před 1. 7. 2024, tedy za účinnosti starého stavebního zákona (z tohoto předpokladu budu ve své odpovědi vycházet).

Žádné přivolení stavebního úřadu nebylo zapotřebí, pokud stavba splňovala všechny tyto podmínky:

"stavba do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepená nejvýše do hloubky 3 m na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, která souvisí nebo podmiňuje bydlení nebo rodinnou rekreaci, neslouží k výrobě nebo skladování hořlavých látek nebo výbušnin, nejedná se o úložiště radioaktivních odpadů obsahující výlučně přírodní radionuklidy nebo jaderné zařízení, nebo stavbu pro podnikatelskou činnost, je v souladu s územně plánovací dokumentací, je umisťována v odstupové vzdálenosti od hranic pozemků nejméně 2 m, plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci“

(jak to vyplývalo z § 79/2 písm. o) ve spojení s § 103/1 písm. a) starého stavebního zákona).

Ze znění dotazu usuzuji, že předmětný seník tyto podmínky nesplňuje, jelikož nestojí na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, přičemž zároveň nesouvisí a nepodmiňuje bydlení nebo rodinnou rekreaci.

V takovém případě bylo s největší pravděpodobností zapotřebí získat pro výstavbu seníku od stavebního úřadu územní souhlas, jelikož tento seník spadal do jedné z těchto kategorií staveb:

„stavby o jednom nadzemním podlaží do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky, nepodsklepené, jestliže neobsahují obytné ani pobytové místnosti, hygienická zařízení ani vytápění, neslouží k ustájení nebo chovu zvířat, neslouží k výrobě nebo skladování hořlavých kapalin nebo hořlavých plynů a nejedná se o úložiště radioaktivních odpadů obsahující výlučně přírodní radionuklidy nebo jaderná zařízení“

„stavby pro zemědělství do 60 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky, bez podsklepení; stavby pro zemědělství nad 60 m2 zastavěné plochy nebo nad 5 m výšky do 300 m2 zastavěné plochy a do 7 m výšky, o jednom nadzemním podlaží, nepodsklepené, stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu nevyžadují, ledaže se jedná o stavby pro ustájení zvířat nebo chovatelství anebo zemědělské stavby, které mají sloužit pro skladování a zpracování hořlavých látek (např. sušičky, sklady hořlavých kapalin, sklady chemických hnojiv)“

(jak to vyplývalo z § 96/2 písm. a) ve spojení s § 103/1 písm. f) body 1. a 2. starého stavebního zákona).

Poslední slovo by v tomto ohledu měl samozřejmě místně příslušný stavební úřad, jehož právní názor (resp. zavedená praxe) je pro Vás určující. I pokud by byl seník tzv. černou stavbou, mohl byste samozřejmě požádat o jeho dodatečnou legalizaci (k čemuž by však bylo nutné získat písemný souhlas současného vlastníka pozemku).

3/ Jak postupovat v tomto směru dál?

Můžete vyčkat, až budete o změně vlastnictví propachtovaného pozemku informován. Pakliže by se tak nestalo a již by se blížil termín pro realizaci platby pachtovného, bude vhodné, abyste se novému vlastníkovi ozval sám a dohodl se s ním, kam je nutné pachtovné zaslat.

______________________________

Právní předpisy zmiňované v odpovědi:

• zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník
• zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
• zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)