Nájemní smlouva podle nového občanského zákoníku 2014

Zákon vymezuje pojem byt v ust. 2236 odst. 1 NOZ - Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení.

Na strany se vztahuje zvláštní ustanovení o nájmu bytu i v případě, že pronajatý prostor není určen k bydlení, ale slouží k uspokojení bytových potřeb nájemce (např. houseboat, ateliér...).  
Účinností nového občanského zákoníku dne 1. 1. 2014 bude odstartována řada změn týkajících se nájmu bytu. Pro určení, který právní předpis použijeme na nájemní vztah vzniklý před účinností nového občanského zákoníku a práva a povinnosti z něho vyplývající, nám pomůžou přechodná a závěrečná ustanovení, konkrétně ust. § 3074, který říká, že nájem bytu se bude řídit NOZ ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem. Výjimku tvoří vznik nájmu a práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ, ty se posuzují podle dosavadních právních předpisů (např. zákona 40/1960 Sb.)
Nájemní smlouva bytu nebo domu vychází z nájemního vztahu týkajícího se zajištění bytových potřeb a vyžaduje ze zákona písemnou formu. Nedodržení písemné formy může namítnout jen nájemce. Nájemní smlouvu k bytu nebo domu lze uzavřít na dobu určitou i neurčitou.
Nový občanský zákoník zahrnuje speciální ustanovení (§ 2285 a násl. NOZ) týkající se skončení nájmu bytu nebo domu. Z toho důvodu mají tato ustanovení přednost před obecnými ustanoveními vztahující se k nájmu obecně (§ 2225 a nás. NOZ).
Oproti původnímu občanskému zákoníku, který obnovení nájmu bytu vylučoval, nedohodly-li se na tom strany výslovně ve smlouvě, NOZ umožňuje obnovení nájmu bytu za předpokladu, že nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu alespoň 3 měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit. Zároveň v této lhůtě pronajímatel nevyzval nájemce k opuštění bytu. Po splnění těchto podmínek dochází k obnovení nájmu na stejnou dobu, na jakou byl ujednání dříve, nejvýše na dobu 2 let.

Náležitosti nájemní smlouvy (bytu)

U podstatných náležitostí nájemní smlouvy došlo k zjednodušení.  Pro platnost nájemní smlouvy stačí označení předmětu nájmu bytu a vyjádření úplatnosti. Nájemní smlouva musí být v písemné formě, ale pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.  

Nájemné

Nájemné se stanovuje pevnou částkou a v případě, že není uvedeno období, za které se platí, nastává fikce, že se sjednává za jeden měsíc. Neuvedení výše nájemného ve smlouvě, nemá za následek neplatnost smlouvy. Pronajímatel má právo na obvyklé nájemné, které je typické v den uzavření smlouvy pro dané místo a nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek.

Ochrana poctivého nájemce

NOZ pamatuje na situace, kdy uzavřená nájemní smlouva je neplatná nebo k uzavření nájemní smlouvy mezi stranami vůbec nedošlo. Bez ohledu na to, nájemce daný byt dlouhodobě užívá v dobré víře, že nájem vznikl a z projevů vůle stran vyplývá, že nájemní vztah existuje. Dobrou vůli dovozujeme z placení nájemného ze strany nájemce nebo z předání  bytu nájemci pronajímatelem společně s klíči. Zákon v tomto případě dává ochranu nájemci v podobě zhojení právního stavu po třech letech užívání bytu nájemcem v dobré víře, že nájem je po právu.

Jistota (kauce)

Pronajímatel se s nájemcem může dohodnout na složení peněžité jistoty ve výši až šestinásobku měsíčního nájemného. Peněžitá jistota  zajišťuje pronajímateli plnění nájemcových povinností z nájmu. V případě, že nájemce neplní své povinnosti dobrovolně a vznikne mu tak dluh vůči pronajímateli související s nájmem (dluh na nájemném, na náhradě škody způsobené porušením nájemcových povinností), může se s pronajímatelem dohodnout, že se o dlužnou částku jistota sníží.

Dle NOZ je povinen pronajímatel vrátit při skončení nájmu jistotu nájemci společně s úroky z jistoty alespoň ve výši zákonné sazby nedohodli-li se v nájemní smlouvě na jiné výši úroků.

Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce

Nový občanský zákoník se snaží vyrovnat práva a povinnosti pronajímatele a nájemce. Nájemce má právo užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou. Není také vyloučeno oprávnění nájemce v bytě pracovat nebo podnikat. To však nesmí být na úkor zvýšeného zatížení pro byt nebo dům (např. ve větším množství osob v bytě nebo domě, zvýšeným hlukem, prachem...). Důvodová zpráva připouští pro podnikání v bytě nebo domě výkon svobodného povolání s tvůrčí povahou (autoři, vynálezci). Toto privilegium se však netýká provozu advokátní kanceláře, daňového poradenství apod.

NOZ dává pronajímateli právo činit pokyny na nájemce směřující k zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů. Tyto pokyny nejsou samy osobě právně vynutitelné, neopisují-li přímo zákon nebo nevychází-li z jeho ustanovení.
 
Nájemce má povinnost zajistit obvyklé udržování bytu a hradit pouze drobné opravy související s užíváním bytu.

Odevzdání bytu

Pronajímatel je povinen zpřístupnit nájemci byt způsobilý k nastěhování a obývání. Byt je zpřístupněn, obdržel-li nájemce klíče a nebrání-li mu nic v přístupu do bytu. Byt je způsobilý k nastěhování a obývání odpovídá-li ujednáním ve smlouvě, chybí-li takové ujednání, je byt způsobilý k nastěhování a obývání, pokud je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý a pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užívání bytu nebo s ním souvisejících (napojení na vodu, odpady, elektřinu, zajištění topení...).

V případě, že nájemce neznal stav bytu při uzavření smlouvy, protože si jej neměl a nemohl prohlídnout, má nájemce právo odmítnout se nastěhovat, není-li byt způsobilý k nastěhování a obývání. Pokud se nájemce nastěhuje, má právo požadovat bez zbytečného odkladu na pronajímateli splnění smlouvy. Právo zaniká, neučiní-li tak bez zbytečného odkladu.
 
Má-li byt vadu, která brání obvyklému bydlení a na kterou nájemce pronajímatele již dřív upozornil, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného po dobu trvání vady. Přiměřenou slevou se rozumí rozdíl v obvyklém nájemném za byt vadný a bezvadný. Nenastěhuje-li se nájemce do bytu, není povinen po dobu, kdy vada trvá, platit nájemné.

Úpravy a jiné změny bytu nebo domu

Dochází ke střetu zájmu nájemce na nerušeném bydlení se zájmem pronajímatele na provedení změn. Není-li v zákoně uvedeno jinak, vyžaduje se souhlas nájemce s provedením úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu.

Strany si mohou v nájemní smlouvě vyloučit právo nájemce provádět jakýkoliv zásah v pronajatém bytě.

Nájemce má povinnost oznámit pronajímateli poškození nebo vadu ihned je-li třeba je bez prodlení odstranit a jinou vadu nebo poškození bez zbytečného odkladu, brání-li obvyklému bydlení. Pronajímatel má povinnost odstranit poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce vadu nebo poškození oznámil. Pokud tak pronajímatel neučiní v přiměřené sobě, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popř. slevu z nájemného.

V případě, že pronajímatel neodstraní poškození nebo vadu, které nájemce svým počínáním nepřivodil, ani v dodatečné lhůtě, má nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Toto právo mu náleží, představuje-li prodlení pronajímatele nebo poškození či vada hrubé porušení povinností pronajímatele.

Výpověď nájmu bytu

Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí být doručena druhé straně. Výpovědní doba běžní od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

Výpověď nájemce

Nájemce může vypovědět nájem sjednaný na dobu určitou jen, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely a po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (např. nájemce získá práci v jiném městě, kam nebude možné bez obtíží dojíždět, nebo zdědí dům, o který se bude muset starat ad.).

Výpověď pronajímatele

Pronajímatel může dát výpověď z nájmu na dobu určitou a neurčitou s tříměsíční výpovědní dobou z důvodů vymezených v ust. § 2288 odst. 1 NOZ. Jde pouze o demonstrativní výčet, tzn., že oproti původnímu občanskému zákoníků nabízí ustanovení 'je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu" (ust. § 2288 odst. 1 písm. d) NOZ), širší pole působnosti pro ukončení nájemního vztahu. Povinností pronajímatele však je, vždy uvést výpovědní důvod ve výpovědi.

Výpověď bez výpovědní doby

Pronajímatel může vypovědět nájem nájemci bez výpovědní doby, poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Zároveň pronajímatel může požadovat odevzdání bytu po nájemci bez zbytečného odkladu, nejpozději do 1 měsíce od skončení nájmu.

Za zvlášť závažné porušení povinnosti nájemce považuje NOZ zejména nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň 3 měsíců, poškození bytu nebo domu závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobení jinak závažné škody nebo obtíží pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí ad.

K takové výpovědi se nepřihlíží, pokud v ní pronajímatel neuvede, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav.
Kromě výpovědi může zaniknout nájem bytu dohodou, uplynutím sjednané doby, zánikem pronajaté věci (bytu, domu) nebo splynutím.

Nový občanský zákoník zcela upustil od sjednávání bytových náhrad, náhradních ubytování nebo přístřeší v souvislosti s výpovědí z nájmu bytu.

Zdroj: Mgr. Veronika Křížová, Bezplatná právní poradna online