Stavby, stavební řízení a právo

2018 jsem si s partnerkou pořídil rodinný dům. Podle dokumentace byla k původní staré části domku v roce 1955 přistavěna další část, která se podsklepila a druhé patro. Pod sklepem je navíc skála, takže tato část domu má opravdu pevný základ. Původní nepodsklepená část je z vepřovice-kotovice, nová přistavěná část ze smíšeného zdiva. Celková délka domu je cca 11 m. Pod původní částí jsem provedl sondu, nemá pevné základy. V roce 2018 začal soused na svém pozemku vedle nás bez povolení (bez mého vědomí nebo souhlasu) provádět terénní úpravy těžkou technikou. Vybagroval několik Tater hlíny, aby si srovnal dvůr. Od našeho domu se bagrem dostal na vzdálenost cca 3-4 m. Oba staré rodinné domy, jak můj, tak souseda, jsou postavené v kopci a můj je výškově nad ním, sklon terénu je asi 8-10 stupňů. Konečný výškový propad terénu po jeho úpravách je cca 1,8 m. Následně soused vybagroval ještě další asi 2 x3 m jámu pro nádrž k zachycování dešťové vody. Tato jáma měla podle mého odhadu hloubku minimálně 3 m od původního terénu. Od té doby se v původní části domu objevují na zdech i stropu praskliny, předpokládám, že za to můžou sousedovy výkopové práce a že tomu pomohla i pojíždějící těžká technika. Zdá se, jako by se dům postupně trhal na dvě části – podsklepená část pevně stojí a původní část bez základů postupně padá směrem k sousedovi. Mezi mým a sousedovým domem je na mém pozemku betonový chodník o šířce asi 1 m a polovina, která je blíž k hranici sousedova pozemku, se viditelně propadá. Prosím poraďte mi, jak v této situaci postupovat. Existuje podle stavebního nebo jiného zákona způsob, jakým se můžu proti sousedovi bránit? Celou situaci komplikuje navíc fakt, že dům jsme pořídili s přítelkyní, se kterou již nejsme a dům potřebujeme výhledově prodat. Obávám se, že v takovémto, navíc zhoršujícím se stavu, se stává nemovitost jednak neprodejná a jednak časovanou bombou. Předem děkuji za vaši odpověď. S pozdravem.

Dostali jsme stavební povolení na stavbu garáže, stavba byla provedena v roce 1991 a je z části postavená na pozemku majetku města. Garáž ale nestojí na místě podle plánu, neboť by stála na obecní cestě, která vede přes náš pozemek téměř 50 let, proto jsme ji postavili pod touto cestou a tudíž zasahuje na obecní pozemek. Může město nařídit odstranění stavby? Může se uplatnit vydržení pozemku? Původní dohoda s městem byla směna pozemků, kterou nyní město odmítá a trvá na odstranění stavby garáže.

2024 jsem zboural dům. Na pozemku nyní chci postavit lehkou plechovou garáž s betonovým základem. Rozměr garáže 6x6x3 metry. Odstupy od sousedních parcel přes 2 metry. Je nějaká možnost postavit garáž bez stavebního povolení, které po mě požaduje stavební úřad? Předem děkuji za odpověď. 

Při stavbě domu na sousedním pozemku, v roce 1921 došlo k přetržení vodovodní přípojky, která je v mém vlastnictví.
Stavebník domu nechal přípojku opravit a doklady o odborné opravě údajně předal stavebnímu úřadu. Od té doby jsem několikrát žádal stav. úřad o vydání dokladů o opravě přípojky, naposledy 12.6.2024. Žádnou odpověď na mé telefonické výzvy ani na mojí písemnou výzvu, na vydání dokladů, jsem neobdržel. Není celá záležitost již promlčená nebo se mohu domáhat vydání dokladů o opravě.

Před několika měsíci (nyní 02/2025) jsme koupili pozemek, na kterém se nachází obecní vodovod a vodovodní přípojka sousední nemovitosti. Se sousedy jsme si ústně domluvili přesun jejich přípojky o cca 8 metrů dále k našemu plotu, nově vedoucí až na jejich pozemek, vše na naše náklady. Nyní je uprostřed našeho pozemku. Chceme zde postavit domek, s tím však sousedé nesouhlasí. Vzhledem k ochrannému pásmu vodovodu jiné místo pro domek na pozemku není. Nyní nám přišla od nich výzva k souhlasu se zřízením věcného břemene, které doposud na pozemku žádné není. Předpokládáme tedy, že ústní domluva již neplatí, navíc samozřejmě není vymahatelná, tedy projektovanou změnu umístění přípojky nepodepíší. Přípojka (i jejich dům) je nesporně staršího data, oni dům koupili již připojen, dokumentaci údajně nemají. Žijí zde však už téměř deset let a dodnes legalizaci neřešili. Snaží se nám zabránit ve stavbě. Kromě jejich přípojky není jiná překážka ve stavbě, projekt domku splňuje všechny zákonné parametry. Souhlas udělit nechceme, v případě přesunu dle původní domluvy ano - jiné připojení, mimo náš pozemek, je pro sousedy možné pouze pod příjezdovou cestou, což chápeme, že není nejvhodnější řešení. Bez našeho dobrovolného souhlasu avizují žádost na soud. Prosím o Vaši radu, jaké máme možnosti a šance v řešení situace. Děkuji.

Stavíme RD v nové lokalitě, pro kterou byla zpracována územní studie, která byla vzata na vědomí ZO a zaevidována na ÚÚR 05/2018. Tato územní studie stanovuje požadavky a podmínky a to zejména uliční čáru ve vzdálenosti 5,5 m od hranice pozemku směrem do ulice. V případě předsazení garáže či domu bude hrana přesazeného domu či garáže na uliční čáře. Dále stanovuje minimální vzdálenost stavby rodinného domu od společné hranice souseda musí být minimálně 3,5m. Tyto hranice zastavitelného a nezastavitelného území vzali při projektování všichni stavebníci v potaz. V průběhu stavby náš soused však dům v realitě předsunul o téměř 1,5 metr směrem do ulice tzn. porušil uliční čáru a umístil dům blíže k hranici směrem do ulice. Také nedodržel minimální stanovený odstup 3,5m od hranice s našim pozemkem a dům stojí blíže. V projektu a ve vydaném společném povolení však má uliční čáru dodrženu a postavil tak dům v rozporu se stavebním povolením. Stavební úřad byl na tento nesoulad upozorněn již v říjnu 2024 na kontrolní prohlídce. Do dnešního dne se však nic neděje, soused nemá stavbu zastavenu a také nebylo doposud vydáno řízení na odstranění stavby, na základě kterého by mohl požádat o dodatečné povolení stavby. Má stavební úřad nějaké lhůty, ve kterých by měl jednat na zastavení stavebních prací v případě tak velkého rozporu oproti dokumentaci? Jak dále postupovat prosím? Po prostudování výkladů a rozsudků nevyšších soudů jsme nabyli dojmu, že uliční čára nesmí být nikdy překročena směrem do ulice. Pokud by i přesto stavební úřad vyhodnotil, že se bude snažit stavbu dodatečně povolit, jelikož je téměř hotová, máme nějaké možnosti se bránit? Je možné toto umístění stavby dodatečně povolit například na výjimku? Od 1.7.2024 však jsou značně zpřísněny možnosti pro dodatečné povolování černých staveb a v případě, že by bylo nutné vydat výjimku, není možné stavbu dodatečně povolit bez našeho souhlasu, jakožto majitelů sousedního pozemku. Je možné, že stavební úřad se bude proto snažit dodatečně povolit tuto téměř dokončenou stavbu bez výjimky, aby mohlo dojít k povolení i bez našeho souhlasu a v podstatě nás jako hlavní účastníky řízení obejít? Lze vůbec takto umístěnou stavbu dodatečně povolit na úkor poctivých stavebníků v lokalitě, kteří veškeré odstupy a předepsané uliční a stavební čáry dodržují? Přeci jen žijeme v demokratické zemi a pravidla a rovnost v tomto ohledu musí být pro všechny stejné a tento stavebník je přeci neúměrně zvýhodněn. Jelikož byl spatřen, jak manipuluje s kolíky před několika lety, máme za to, že buďto si provedl vytyčení stavby sám, jako neodborně způsobilá osoba a dům takto mohl umístit i neúmyslně. Nebo jednal zcela úmyslně či změnil geodetické body až následně, aby vyzískal větší plochu zahrady. Děkuji za informace.

Mám dotaz týkající se mého domu zakoupeného v loňském roce s kolaudací z roku 2018. Má neobvykle dlouhý přesah střechy 4,2m (směrem do zahrady), což může představovat riziko černé stavby, jelikož plocha pod tímto prostorem je přesahuje 25m². Přístřešek je 12x4,2m a podpíraný 4 sloupy, které jsou kotveny do betonových patek. Zajímá mě, jak postupovat, pokud by byl tento prostor klasifikován jako černá stavba, a jaké kroky bych měl podniknout pro legalizaci. 
Chtěl bych tento prostor pod střechou vybetonovat a udělat zde posezení, nyní je zde hlína. Momentálně je pozemek pod střechou vedený jako orná půda, zatímco ten pod základy byl vyňat ze zemědělského půdního fondu.

Druhá věc, která mě trápí je, že rovněž zvažuji zřízení nájezdu ze zámkové dlažby a nejsem si jistý, zda potřebuji projekt nebo povolení, vzhledem k velikosti pozemku 1000m² s povolenou zastavěností 50% a opět pozemek vyjímat z půdního fondu. Vydlážděno by mělo být cca 80m2. Jsou zde nějaká omezení (odstup od hranic pozemku apod.). Info:
Katastrální mapa ukazuje pouze základy domu, ačkoliv střecha přesahuje do zahrady (nejsou zde jiní sousedi ani problémy s odstupy od hranic pozemků). Hypoteční banka a odhadce neměli připomínky, ale obávám se problémů při refinancování. Jaké mám možnosti a kroky pro dosažení souladu se zákonem?

Je možné, že se při kolaudaci zaměřila pouze budova a základy pro účely banky původního majitele a další zaměření střechy neproběhlo, nebo byla situace řešena čestným prohlášením, které nemusí odpovídat původnímu projektu? Případně se takový prostor vůbec neřeší, je to proste střecha. Rád bych zjistil potřebné kroky pro zajištění shody mého domu se stavebními předpisy a možnosti.
Kromě toho, pokud by se ukázalo, že část domu představuje nelegální stavbu, chtěl bych vědět, jak mohu požadovat náhradu nákladů na legalizaci, které bych musel nést, od předchozího vlastníka? Děkuji za rady.

Kupuji pozemek - zahradu s nesouladem - nezapsaná stavba. Při digitalizaci katastrálních map, katastr zaspal nesoulad. Zahrádkářská kolonie. Nesoulad je malá chatička na nářadí 3x3m2 na pozemku o 200m2, s katastrem jsem domluvená, že na čestné prohlášení zapíšu "stavbu" do katastru, až budu novou majitelkou. Ale, chatu jsem fyzicky neviděla, nevím zda je ukotvená pevně ze zemí, pokud ano, vznikl by poté problém - stavební úřad. Nynější majitelka nechce již řešit, starší paní zdědila po mamince. Tím, že to není problém, který by bránil koupi a přepisu nemovitosti, jsem ochotná vyřešit si sama. A teď dotaz - do chaty má zatékat, pokud to bude ve velké míře chceme chatu zbourat a postavit novou (zahradní montovaný domek, bez ukotvení) a na můj dotaz na katastr zda tak mohu učinit (zbourat nesoulad) mi bylo řečeno, že neví, že se s touto situací ještě nikdy nesetkali. A mě zajímá, zda čestně prohlásit starou chatu i v případě, že by byla zbourána, potom se zase musí ohlásit změna - bourání - nová stavba? Nebo zbourat nesoulad a zapsat do katastru již novou chatu. Jak vlastně správně postupovat? Teď jsem četla o termínu - drobná stavba, která se vůbec nemusí hlásit, což bychom splňovali. Pokud by nakonec stará chata byla kotvená a musel by se nesoulad řešit přes stavební úřad můžu dostat pokutu za černou stavbu? Stavební povolení určitě v minulosti nebylo řešeno. A je tento nesoulad technický a nebo právní?

Stavební úprava bez stavebního povolení - jaká mám práva a možnosti úspěchu?

6/2024 jsem podal žádost o stavební povolení dle starého stavebního zákona na výstavbu zahradní dílny 40m2. Doložil všemi vyjádřeními včetně OUPR (odbor územního plánování a rozvoje) - kladné stanovisko v souladu s územním plánem, tedy ÚP. V současné době (2/2025) jsem obdržel stanovisko od stavebního úřadu, že stavba není v souladu v novým územním plánem (platí od 1.2.2025) a tudíž přepracovat s názvem rekreační objekt výměra 40m2. Lze splnit, jen mne zajímá, zda je postup SÚ správný. Samozřejmě přepracování bude něco stát.
Pokud by stavební úřad konal jak má, tak by problém vůbec nevznikl. Děkuji za názor.